Πολεοσκόπιο, 2025-11-26

Λιγότερα σπίτια, λιγότερα παιδιά, περισσότερο στοίχημα | Calling Bullshit | H Μεγάλη Υποζωνοποίηση

Nov 26, 2025

Καλώς ήρθατε στο Πολεοσκόπιο, μια διεβδομαδιαία συλλογή ειδήσεων και συνδέσμων για τις πόλεις, την ανάπτυξή τους και τους ανθρώπους που τις κατοικούν.

Τα 3 βασικά

1. Λιγότερα σπίτια, λιγότερα παιδιά, περισσότερο στοίχημα

Έχουμε ξαναγράψει πως δεν μας λείπουν τα σπίτια, αλλά μας λείπουν τα κατοικήσιμα σπίτια. Στον Δήμο Αθηναίων πάνω από 117.000 κατοικίες (26,8% του συνόλου) είναι κενές, ενώ στον Πειραιά τα κενά σπίτια φτάνουν τα 21.700 (22,1%). Ακόμα και στην Κηφισιά, το 18,4% των κατοικιών (6.441 συνολικά) είναι κενές. Παρά τα φορολογικά κίνητρα και προγράμματα όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» (μόλις 50 εκατ. ευρώ), εκτιμάται ότι περίπου 250.000 κατοικίες πανελλαδικά είναι σήμερα μη κατοικήσιμες λόγω χρόνιας υποεπένδυσης 35 δισ. ευρώ σε συντήρηση, κάτι που περιορίζει δραστικά την πραγματική προσφορά στέγης.

Όταν η αγορά στενεύει, οι άνθρωποι πάνε όπου βρουν. Νέα έρευνα δείχνει ότι η στεγαστική κρίση στην Αττική σπρώχνει τους κατοίκους σε παλιά, σεισμικά πιο ευάλωτα κτίρια: πάνω από 80% των διαθέσιμων διαμερισμάτων είναι προ του 1989, ενώ μόλις 9% του κτιριακού αποθέματος στη χώρα έχει χτιστεί με τους σύγχρονους αντισεισμικούς κανονισμούς (μετά το 1995).

Η κυβέρνηση απαντά με δύο προγράμματα που υπόσχονται να φέρουν περισσότερα σπίτια στην αγορά και να μειώσουν το κόστος πρώτης κατοικίας. Το «Ανακαινίζω», που ξεκινά το 2026 θα επιδοτεί έως και το 80% του κόστους επισκευής παλιών, κλειστών κατοικιών, με την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης θα μείνει ο ίδιος ή θα τα νοικιάσει με μακροχρόνια μίσθωση (όχι Airbnb) για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Στόχος: να «ξυπνήσουν» περίπου 20.000 κλειστές κατοικίες. Σωστή κατεύθυνση, αλλά με 250.000 μη κατοικήσιμα σπίτια και μια τρύπα 35 δισ. σε συντήρηση, μοιάζει περισσότερο με πιλότο παρά με σοβαρή εθνική στρατηγική.

Κι ενώ εμείς μετράμε τετραγωνικά και επιδοτήσεις, αλλού μετράνε συνέπειες. Βάσει νέας έρευνας στις ΗΠΑ, η γενιά του ‘90 αναμένεται να φτάσει στη σύνταξη με ποσοστό ιδιοκατοίκησης περίπου 9,6 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερο από των γονιών της. Όταν οι νέοι χάνουν την ελπίδα να αποκτήσουν σπίτι, αλλάζουν συστηματικά συμπεριφορά: αποταμιεύουν λιγότερα, καταναλώνουν περισσότερα, εργάζονται λιγότερο και αναλαμβάνουν μεγαλύτερους κινδύνους. Το ποσοστό κατανάλωσής τους αυξάνεται κατά 5-7%, η προσπάθεια τους στη δουλειά μειώνεται κατά 1,5-2,5% και η ανάληψη κινδύνων αυξάνεται κατά 6-10%.

Η στέγη, με άλλα λόγια, είναι ζήτημα κοινωνικής ψυχολογίας, παραγωγικότητας, μελλοντικής σταθερότητας μιας ολόκληρης γενιάς – και, βέβαια, δημογραφικό.

2. Calling Bullshit

Αποκαλυπτική έρευνα! Κοιτάξτε τώρα πώς κάνεις clickbait και γιατί πρέπει όλοι να έχουμε διαβάσει αυτό το βιβλίο:

«Ενός κράτους που επέλεξε να συγκεντρώσει περίπου τον μισό πληθυσμό του σε μια ελάχιστη έκταση - στο 2,9% της συνολικής έκτασης της χώρας.» - ωραίο ακούγεται, αλλά δεν σημαίνει απολύτως τίποτα χωρίς απόλυτα νούμερα. Πόσος είναι ο πληθυσμός; Πόσο μεγάλη η χώρα; Ενδεικτικά, το 9% των Ρώσων ζει σε μόλις το 0,015% της έκτασης της χώρας. Δηλαδή 35 φορές μεγαλύτερη συγκέντρωση από αυτήν που υπονοείται για την Ελλάδα.
«Με δεδομένο ότι η Αθήνα, μια αληθινά πανάρχαια πόλη, χτίστηκε άναρχα και χωρίς κανέναν σχεδιασμό για να φιλοξενήσει τεράστιο πληθυσμό, είναι λογικό το αίσθημα ότι πλησιάζει σε ένα σημείο κορεσμού.» - η Αθήνα το 1833 είχε 4.000 κατοίκους και μηδαμινές υποδομές. Η σημερινή της εκδοχή είναι, για παράδειγμα, πολύ πιο σύγχρονη από το Άμστερνταμ.
«Εφιαλτικά πυκνοκατοικημένες μητροπόλεις όπως η Καλκούτα, η Μανίλα και το Χονγκ Κονγκ» - το Χονγκ Κονγκ βρίσκεται σταθερά πάνω από την Αθήνα (και από πολλές άλλες λιγότερο πυκνοκατοικημένες πόλεις) σε κάθε Livability Index
«Μοιράζεται κάθε τετραγωνικό χιλιόμετρο με άλλους 10.436 κατοίκους» -το Icon of the Seas, το μεγαλύτερο κρουαζιερόπλοιο στον κόσμο έχει λειτουργικά κόστη $88 τη μέρα ανά επιβάτη και πυκνότητα 420.000 άτομα ανά km², είναι δηλαδή 25 φορές πιο πυκνοκατοικημένο από την Αθήνα.
«4,5 εκατ. οι κάτοικοι και 9 εκατ. οι τουρίστες» - το Παρίσι έχει 49 εκατ. τουρίστες με 11 εκατ. πληθυσμό και η Ρώμη 22 εκατ. τουρίστες με 4,2 εκατ. πληθυσμό.
«6 εκατομμύρια τα αυτοκίνητα στους δρόμους της πόλης» - στην Ελλάδα το 2023 κυκλοφορούσαν 5.613.164 επιβατικά αυτοκίνητα, ενώ συμπεριλαμβανομένων και των επαγγελματικών (vans, φορτηγά, λεωφορεία), ο συνολικός αριθμός οχημάτων στους ελληνικούς δρόμους, ανέρχεται στα 6.714.453.

Θα σταματήσω εδώ και δεν θα πιάσω τα των θέσεων στάθμευσης που «λείπουν» και άλλες εξυπνάδες.

«Μήπως, τελικά, μαζευτήκαμε πολλοί σε αυτή την πόλη;» Πρώτο Θέμα, πάρε τα γραφεία σου και κάνε την αρχή!

3. Η Μεγάλη Υποζωνοποίηση

Άλλο ένα εξαιρετικό κείμενο στο Work in Progress που αυτή τη φορά περιγράφει τη «Μεγάλη Υποζωνοποίηση» (Great Downzoning), δηλαδή το πώς, μέσα σε λίγες δεκαετίες, σχεδόν όλες οι δυτικές πόλεις πέρασαν από ένα καθεστώς όπου μπορούσες να χτίσεις σχεδόν οτιδήποτε, σχεδόν παντού, σε ένα καθεστώς αυστηρών περιορισμών πυκνότητας – ειδικά στα προάστια. Μέχρι το 1900 ήταν συνηθισμένο να επιτρέπονται 5–10 όροφοι παντού στην Ευρώπη και ουσιαστικά δεν υπήρχαν καθόλου όρια ύψους σε ΗΠΑ και Μεγάλη Βρετανία. Σήμερα, ο βασικός κανόνας είναι μονοκατοικίες και αυστηρά όρια ύψους σε τεράστιες εκτάσεις και αυτός είναι ο κύριος λόγος των σημερινών στεγαστικών κρίσεων: μόνο η χαλάρωση των περιορισμών σε 5 μεγάλες αμερικανικές πόλεις εκτιμάται ότι θα μπορούσε να αυξήσει το ΑΕΠ των ΗΠΑ κατά 25%.

Κεντρικό επιχείρημα είναι ότι η υποζωνοποίηση δεν ήταν κυρίως «ιδεολογικό» project πολεοδόμων που μισούσαν την πυκνότητα, αλλά αποτέλεσμα συμφερόντων των ιδιοκτητών στα προάστια. Από τα τέλη του 19ου αιώνα, οι developers εφηύραν τις προγραμματισμένες συνοικίες και τα συμβόλαια με ρήτρες που απαγόρευαν πολυκατοικίες, μεικτές χρήσεις, υποδιαιρέσεις και όριζαν αποστάσεις και ύψη, γιατί έτσι πουλούσαν ακριβότερα «ασφαλή» και ομοιογενή προάστια. Όταν αυτά τα ιδιωτικά εργαλεία αποδείχθηκαν νομικά αδύναμα και ακριβά στην επιβολή, οι ίδιοι τύποι περιορισμών μεταφέρθηκαν στο δημόσιο δίκαιο μέσω ζωνοποίησης: διαφορετικές ζώνες με διαφορετικά όρια πυκνότητας, που σταθεροποίησαν την αποκλειστική μονοκατοικία σε όλο τον ανεπτυγμένο κόσμο.

Το ενδιαφέρον είναι ότι η ίδια λογική δεν πέρασε σε όλα τα είδη γης: όπου η μείωση πυκνότητας έριχνε τις αξίες γης (π.χ. χωράφια γύρω από Ρώμη, Μαδρίτη, κ.λπ.) οι γαιοκτήμονες μπλόκαραν τις μεταρρυθμίσεις. Όπου δεν υπήρχε ισχυρή τάξη προαστιακών ιδιοκτητών (π.χ. κέντρα πόλεων, κάποιες χώρες της ΝΑ Ευρώπης), η ανάπτυξη υψηλής πυκνότητας συνεχίστηκε. Στο σήμερα, το παράδοξο είναι ότι στις «καυτές» πόλεις η ίδια η υποζωνοποίηση ρίχνει την αξία ευκαιρίας των οικοπέδων: οι κάτοικοι κάθονται πάνω σε τεράστια ανεκμετάλλευτη αξία από επιπλέον δικαιώματα δόμησης. Εκεί ανοίγει μια ρωγμή: παραδείγματα από Λονδίνο, Σεούλ και Τελ Αβίβ δείχνουν ότι όταν οι γείτονες μπορούν να ψηφίσουν συλλογικά υπέρ της αύξησης ύψους και να καρπωθούν οι ίδιοι την υπεραξία, γίνονται οι πιο φανατικοί «upzoners». Η πολιτική μάχη, άρα, δεν θα κερδηθεί μόνο με επιχειρήματα υπέρ της πυκνότητας, αλλά με μηχανισμούς που ευθυγραμμίζουν τα συμφέροντα των ιδιοκτητών με την απελευθέρωση της δόμησης.

Ελλάδα

Η Airbnb χρηματοδοτεί – μέσω Athens Partnership – έργα ανάπλασης στον Λυκαβηττό. Read the room.
Έρευνα του ΕΜΠ δείχνει ότι μόλις 5–15% της κυκλοφορίας στις αθηναϊκές λεωφορειολωρίδες είναι λεωφορεία (π.χ. 12% στη Βασ. Σοφίας, 10% στη Συγγρού), με Ι.Χ. και ταξί να κυριαρχούν, και ορισμένα τμήματα (Ιπποκράτους, Χ. Τρικούπη) να είναι ουσιαστικά μόνιμο parking. Το υπουργείο Υποδομών απαντά με 600 κάμερες σε λεωφορεία που θα στέλνουν βίντεο για έλεγχο στην Τροχαία. Αν εφαρμοστούν, οι συγκοινωνιολόγοι εκτιμούν αύξηση μέσης ταχύτητας λεωφορείων έως 50% και βελτίωση συχνότητας δρομολογίων κατά 1,5 φορά.
Οι πρώτες 8 κάμερες με τεχνητή νοημοσύνη (6 στην Αθήνα, 2 στη Θεσσαλονίκη) εγκαθίστανται πιλοτικά σε σημεία όπως Σύνταγμα, Μεσογείων, Ποσειδώνος και Συγγρού, για να εντοπίζουν αυτόματα υπερβολική ταχύτητα, κινητό, ζώνη/κράνος και παραβίαση κόκκινου, με διπλές λήψεις (μπρος–πίσω) και δυνατότητα ταυτοποίησης οδηγού. Σε αυτό το πρώτο στάδιο δεν θα βεβαιώνονται κλήσεις.
Περισσότερες πληροφορίες για τον νέο κανονισμό του Δήμου Αθηναίων για τα ηλεκτρικά πατίνια.
[🎧] Συζήτηση με τον συγκοινωνιολόγο και πολεοδόμο, Κοσμά Αναγνωστόπουλο, για τη βιώσιμη κινητικότητα στην Αθήνα.
[🎧] Συζήτηση με τον κοινωνιολόγο, συγγραφέα και πανεπιστημιακό Παναγή Παναγιωτόπουλο για την Αθήνα.
Η απουσία της χαράς στην Αθήνα.
Ξεκινά η ανάπλαση του πρώην ζυθοποιείου ΦΙΞ με βιοκλιματικά κτίρια κατοικιών και ξενοδοχείο μπουτίκ 38 δωματίων, πλατεία μεγέθους Πλατείας Αριστοτέλους και πολιτιστικές χρήσεις στα διατηρητέα (τέχνη, γαστρονομία, χαμάμ, εργαστήρια). Στην ίδια περιοχή, πέραν του HUB 26, προβλέπεται και ένα τρίτο project με μικτή χρήση (γραφεία και προσιτές κατοικίες).

Αστική Ζωή

Στο φετινό Utopian Hours στο Τορίνο, αρχιτέκτονες και city-makers υποστήριξαν ότι οι πόλεις δεν χρειάζονται «τέλειες» ουτοπίες αλλά ριζοσπαστική αισιοδοξία: φροντίδα, συνεργασία και δουλειά πάνω σε ό,τι ήδη υπάρχει.
Στο Βερολίνο, ένα σχέδιο για 2.000 κατοικίες στο Pankower Tor έχει μπλοκαριστεί επί 16 χρόνια λόγω προστασίας λίγων εκατοντάδων φρύνων, ενώ παρόμοιες εφαρμογές της ευρωπαϊκής περιβαλλοντικής νομοθεσίας έχουν «παγώσει» 17.000 σπίτια γύρω από τη Μαδρίτη, 120.000 κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο και έχουν οδηγήσει ακόμη και στην κατασκευή σήραγγας 100 εκατ. λιρών για να σωθούν 300 νυχτερίδες (£330.000 ανά νυχτερίδα).
Η Αγγλία προχωρά στη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση της ενοικίασης εδώ και 30 χρόνια: από 1η Μαΐου 2026 οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να διώχνουν ενοικιαστές μόνο για συγκεκριμένες αιτίες, τα σταθερά συμβόλαια γίνονται «κυλιόμενα», θα μπει φρένο στα bidding wars, τις διακρίσεις απέναντι σε γονείς και δικαιούχους επιδομάτων, και θα ξεκαθαρίσουν οι κανόνες για τα κατοικίδια.
Η Νέα Υόρκη, με πάνω από 9.000 σκαλωσιές, επιχειρεί λίφτινγκ σε αυτή την προσωρινή πρόσοψη της πόλης, παρουσιάζοντας 6 νέα, φωτεινά και διαπερατά σχέδια.
Ένας αρθρογράφος δοκιμάζει να «εξαντλήσει» την Place Saint-Sulpice στο Παρίσι, μιμούμενος το βιβλίο του Georges Perec An Attempt to Exhaust a Place in Paris: κάθεται σε ένα παγκάκι, κλείνει το κινητό και για μια ώρα σημειώνει μόνο όσα βλέπει και ακούει.
Ένα νέο κύμα open-source εργαλείων – όπως το ινδικό Restoration Toolbox με DIY οδηγούς για ασβέστη, ξύλο, πέτρα, λογισμικό απογραφής και εφαρμογές 3D σκαναρίσματος με smartphone – επιτρέπει τη διαχείριση της κληρονομιάς δίνοντας σε δήμους, τεχνίτες και κατοίκους τα τεχνικά και ψηφιακά μέσα για να τεκμηριώνουν και να αποκαθιστούν καθημερινά κτίρια, αντί να τα γκρεμίζουν.
Ένας καλλιτέχνης–guerrilla gardener στο Λος Άντζελες έστησε παράνομα ένα μικρό υγροτοπικό νησί μέσα στο τσιμεντωμένο κανάλι του LA River, σπρώχνοντας πέτρες στο νερό ώστε να παγιδεύονται ιζήματα και να «ανθίζει» ξανά μια μίνι οικολογία. Οι αρχές προειδοποιούν για κινδύνους πλημμυρών και ζητήματα νομιμότητας, αλλά η ιστορία δείχνει πώς οι παράτυπες, κοινοτικές παρεμβάσεις συχνά προηγούνται των επίσημων σχεδίων ανάκτησης του ποταμού και ξανανοίγουν τη συζήτηση για το ποιος έχει δικαίωμα να «ξαναγράφει» την πόλη.
Η Τεχεράνη βρίσκεται στα πρόθυρα «Day Zero», με μία από τις πέντε δεξαμενές να έχει στερέψει, άλλη κάτω από 8% πληρότητα και τον διευθυντή Υδάτων να προειδοποιεί ότι το φράγμα Καράτζ έχει πόσιμο νερό για μόλις δύο εβδομάδες, ενώ ο πρόεδρος μιλά ανοιχτά ακόμη και για πιθανή εκκένωση της πρωτεύουσας αν δεν βρέξει.
Στο Σαν Φρανσίσκο μια νέα συμμαχία δισεκατομμυριούχων (Larsen, Moritz, Benioff κ.ά.) χρηματοδοτεί όλο και περισσότερες «δημόσιες» λειτουργίες της πόλης – από block parties στο κέντρο και το χριστουγεννιάτικο δέντρο 25 μέτρων μέχρι drones για την αστυνομία, καθαρισμούς δρόμων και προγράμματα σίτισης.
Η Μπρατισλάβα «ξαναγράφει» την ταυτότητά της στις όχθες του Δούναβη, επενδύοντας άνω των 3 δισ. δολαρίων σε πρώην βιομηχανική/βομβαρδισμένη νεκρή ζώνη και μετατρέποντας τη σε νέο downtown με ουρανοξύστες, 9.000 διαμερίσματα, 400.000 τ.μ. γραφείων, malls και starchitect κτίρια. Με όλα αυτά, έρχεται φυσικά και μια ευρύτερη εκτόξευση των τιμών κατοικίας.
Πώς η Βιέννη καταργεί θέσεις στάθμευσης και τις μετατρέπει σε δέντρα, καθίσματα ή οτιδήποτε άλλο επιθυμεί η γειτονιά.

Βιώσιμη κινητικότητα

Στη βαθιά συντηρητική Γαλλική Ριβιέρα – όπου το εκλογικό σώμα κινείται 8 μονάδες δεξιότερα από τον εθνικό μέσο όρο – δήμοι όπως Νίκαια, Κάννες, και Αντίμπ πεζοδρομούν κεντρικές πλατείες, κλείνουν δρόμους στα αυτοκίνητα, ανοίγουν τραμ και προστατευμένους ποδηλατοδρόμους. Το «μυστικό» δεν είναι η κλιματική ρητορική αλλά η οικονομική: οι δεξιοί δήμαρχοι πουλάνε τον περιορισμό του αυτοκινήτου ως επένδυση σε τουρισμό, τοπική κατανάλωση και ανταγωνιστικότητα.
Η Βαρκελώνη αποκλείει τους τουρίστες από το δημοτικό bikeshare, σε αντίθεση με πόλεις όπως η Νέα Υόρκη ή το Λονδίνο όπου οι επισκέπτες πληρώνουν υψηλότερες τιμές και έτσι επιδοτούν τα φθηνά ετήσια πάσα των μόνιμων κατοίκων. Έχει δίκιο;

Τεχνολογία

Ο χάλυβας ευθύνεται για ~7% των παγκόσμιων εκπομπών CO₂ και η μετάβαση σε «πράσινο χάλυβα» (με πράσινο υδρογόνο, ανακύκλωση και ανανεώσιμη ενέργεια) απαιτεί αποανθρακοποίηση περισσότερων από 1.650 εργοστασίων και επενδύσεις ~1,4 τρισ. δολάρια.
Βρίσκεται το μέλλον των πόλεων στο «σύννεφο»; Στη «γνωστική πόλη», αισθητήρες και agentic AI της επιτρέπουν να «μαθαίνει», να προβλέπει και να παρεμβαίνει προληπτικά σε ζητήματα όπως κυκλοφορία και ασφάλεια, αντί να αντιδρά εκ των υστέρων όπως στα κλασικά smart cities.
Σε όλη τη Χιλή, 15 δήμοι φτιάχνουν de facto «συμμαχία πόλεων για την τεχνητή νοημοσύνη», αναπτύσσοντας από κοινού εργαλεία όπως το LicitaBot για προμήθειες ή συστήματα AI για ραντεβού υγείας, χωρίς να περιμένουν εθνική χρηματοδότηση ή νέο προσωπικό - με στόχο λύσεις που να είναι εξαρχής επαναχρησιμοποιήσιμες και open-source.
Ο Andrej Karpathy, βετεράνος μηχανικός της Tesla, δοκιμάζει το FSD v13 σε νέο Model X και περιγράφει για πρώτη φορά μια «τέλεια» διαδρομή μίας ώρας χωρίς καμία παρέμβαση, τόσο σε αυτοκινητόδρομο όσο και σε αστικές συνθήκες.