Γιατί οι Έλεγχοι Ενοικίων Δεν Είναι η Λύση που Νομίζουμε
Εμπειρικά δεδομένα και εναλλακτικά μοντέλα από τη Βιέννη έως την Αυστραλία
Το νέο μέτρο της κυβέρνησης για την στεγαστική κρίση είναι.. η επιστροφή ενοικίων. Από τον Νοέμβριο του 2025, θα επιστρέφεται στους ενοικιαστές το 1/12 των ετήσιων ενοικίων. Εκτιμάται ότι 948.000 νοικοκυριά (80% των ενοικιαστών) θα επωφεληθούν. Το μέτρο, συνολικού κόστους 230 εκατ. ευρώ, στοχεύει επίσης (ή ίσως κυρίως) στην αντιμετώπιση της φοροδιαφυγής, καθώς το μέσο δηλωθέν ενοίκιο είναι μόλις 255 ευρώ.
Είναι άλλη μια επιδότηση της ζήτησης της οποίας το πιο πιθανό αποτέλεσμα είναι η αύξηση των ενοικίων μιας και οι ιδιοκτήτες μπορούν να "απορροφήσουν" μέρος του επιδόματος αυξάνοντας τα ενοίκια, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένη προσφορά ακινήτων.
Η κυβέρνηση δεν δείχνει να έχει την τόλμη που χρειάζεται ένα τέτοιο ζήτημα για να λυθεί και η κοινωνική πίεση αυξάνεται. Δικαίως. Είναι ένα θέμα που θα έπρεπε να συζητάμε κάθε μέρα και να το ακούμε παντού. Δεν είναι προσωπική αποτυχία που δεν βρίσκουμε ενοίκια ή σπίτια που να μπορούμε να υποστηρίξουμε. Δεν μπορεί να το κάνεις σχεδόν κανείς και, σε μια προοδευτική κοινωνία, θα έπρεπε να μπορούν όλοι.
Ένα από τα πιο έντονα αιτήματα που αναδύεται από την κοινωνική πίεση είναι η εφαρμογή ελέγχων στα ενοίκια. Η ιδέα φαίνεται απλή και ελκυστική: το κράτος παρεμβαίνει και θέτει ανώτατα όρια στις τιμές των ενοικίων. Ωστόσο, παρά τη φαινομενική απλότητα και ελκυστικότητα των ελέγχων ενοικίων, αξίζει να εξετάσουμε προσεκτικά τι μας λέει η διεθνής εμπειρία για την αποτελεσματικότητά τους.
Τι είναι οι έλεγχοι ενοικίων;
Οι έλεγχοι ενοικίων είναι κρατικές ρυθμίσεις που θέτουν όρια στο ποσό που μπορούν να χρεώνουν οι ιδιοκτήτες για τη μίσθωση των ακινήτων τους ή περιορίζουν το ποσοστό αύξησης των ενοικίων σε ετήσια βάση.
Πράγματι, οι έλεγχοι ενοικίων μπορούν να προσφέρουν ορισμένα βραχυπρόθεσμα οφέλη. Οι ενοικιαστές σε ελεγχόμενα ακίνητα συχνά επωφελούνται από χαμηλότερα ενοίκια και αυξημένη σταθερότητα κατοικίας. Μελέτες έχουν δείξει ότι είναι λιγότερο πιθανό να αναγκαστούν να μετακινηθούν λόγω απότομων αυξήσεων στα ενοίκια. Επιπλέον, σε γειτονιές που αντιμετωπίζουν εξευγενισμό (gentrification), οι έλεγχοι ενοικίων μπορούν να βοηθήσουν στη διατήρηση της κοινωνικής ποικιλομορφίας, επιτρέποντας σε νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος να παραμείνουν στην περιοχή.
Ωστόσο, οι περισσότερες έρευνες δείχνουν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις μακροπρόθεσμα. Όταν οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να χρεώσουν ενοίκια που αντανακλούν την αγορά, συχνά αποσύρουν τα ακίνητά τους από την αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων. Αυτό μπορεί να γίνει μέσω μετατροπής σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, πώλησης των ακινήτων, ή μετατροπής τους σε ιδιοκατοίκηση.
Επίσης, οι επενδυτές και κατασκευαστές είναι λιγότερο πιθανό να αναπτύξουν νέες κατοικίες σε περιοχές με ελέγχους ενοικίων, επιδεινώνοντας το πρόβλημα της προσφοράς μακροπρόθεσμα. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων υπό έλεγχο ενοικίων συχνά μειώνουν τις επενδύσεις σε συντήρηση και αναβαθμίσεις, οδηγώντας σε υποβάθμιση του στεγαστικού αποθέματος με την πάροδο του χρόνου.
Επιπλέον, τα ενοίκια σε μη ελεγχόμενα ακίνητα συχνά αυξάνονται πιο γρήγορα ως αποτέλεσμα της μειωμένης συνολικής προσφοράς και οι ενοικιαστές σε ελεγχόμενα ακίνητα είναι λιγότερο πιθανό να μετακομίσουν ακόμα και όταν οι συνθήκες ζωής τους αλλάζουν, οδηγώντας σε αναντιστοιχία μεταξύ μεγέθους κατοικίας και αναγκών των νοικοκυριών.
Μαθήματα από άλλες πόλεις
Τα παραπάνω δεν είναι θεωρία. Σε μια εκτενή βιβλιογραφική ανασκόπηση των εμπειρικών μελετών των τελευταίων πενήντα ετών, τα ευρήματα είναι αποκαλυπτικά για τις επιπτώσεις των ελέγχων ενοικίων. Ενώ η πλειοψηφία των μελετών (56 από τις 65) επιβεβαιώνει ότι οι έλεγχοι επιτυγχάνουν τον άμεσο στόχο τους για μείωση των ενοικίων στις ελεγχόμενες μονάδες, οι παράπλευρες συνέπειες είναι σημαντικές. Σχεδόν όλες οι σχετικές έρευνες (14 από τις 17) διαπίστωσαν ότι τα ενοίκια στον μη ελεγχόμενο τομέα αυξάνονται, ενώ η προσφορά κατοικιών και οι νέες κατασκευές επηρεάζονται αρνητικά (12 και 11 από τις 16 μελέτες αντίστοιχα). Παράλληλα, η ποιότητα και η συντήρηση των κατοικιών υποβαθμίζεται σύμφωνα με τις περισσότερες έρευνες (15 από τις 20), ενώ η κινητικότητα στην αγορά κατοικίας μειώνεται δραματικά (25 από τις 26 μελέτες). Ίσως το πιο ανησυχητικό εύρημα είναι ότι και οι 14 μελέτες που εξέτασαν τη διανομή των στεγαστικών πόρων κατέληξαν στο συμπέρασμα ότι οι έλεγχοι ενοικίων οδηγούν σε λανθασμένη κατανομή των κατοικιών, με νοικοκυριά που παραμένουν σε ακίνητα που δεν αντιστοιχούν πλέον στις ανάγκες τους.
Ενδεικτικά, το 2020, το Βερολίνο εφάρμοσε ένα "πάγωμα ενοικίων" που περιόριζε τα ενοίκια σε επίπεδα του 2019. Τα αποτελέσματα ήταν αρκετά προβληματικά. Η προσφορά διαθέσιμων ενοικιαζόμενων κατοικιών μειώθηκε κατά περίπου 50%, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες πούλησαν τα ακίνητά τους ή τα μετέτρεψαν σε ιδιοκατοικούμενα. Ο ανταγωνισμός για τα λιγοστά διαθέσιμα διαμερίσματα εντάθηκε, δημιουργώντας νέες δυσκολίες για όσους αναζητούσαν κατοικία. Τελικά, το μέτρο κρίθηκε αντισυνταγματικό από το γερμανικό δικαστήριο και ακυρώθηκε, αφήνοντας πίσω του μια αγορά ακόμα πιο δυσλειτουργική.
Ένα άλλο παράδειγμα είναι η Στοκχόλμη, η οποία έχει έναν από τους πιο αυστηρούς ελέγχους ενοικίων εδώ και δεκαετίες. Τα αποτελέσματα είναι εξίσου προβληματικά. Οι λίστες αναμονής για διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο φτάνουν συχνά τα 8-10 χρόνια, ενώ έχει αναπτυχθεί μια εκτεταμένη μαύρη αγορά για μισθώσεις και υπενοικιάσεις. Το ποσοστό κινητικότητας στην αγορά κατοικίας είναι εξαιρετικά χαμηλό, με τους ενοικιαστές να παραμένουν στα ίδια διαμερίσματα για πολύ μεγαλύτερο διάστημα από ό,τι θα έκαναν διαφορετικά.
Εναλλακτικές προσεγγίσεις
Ενώ οι έλεγχοι ενοικίων προσφέρουν την υπόσχεση μιας γρήγορης λύσης στην κρίση της προσιτής κατοικίας, τα εμπειρικά δεδομένα καταδεικνύουν ότι η αύξηση της προσφοράς παραμένει η πιο αποτελεσματική μακροπρόθεσμη στρατηγική. Αυτό δεν σημαίνει ότι η λύση βρίσκεται αποκλειστικά στα χέρια της ελεύθερης αγοράς ή του κράτους – αντιθέτως, οι πιο επιτυχημένες πρακτικές αναδεικνύουν το δυναμικό των συμπράξεων δημόσιου-ιδιωτικού τομέα. Μια σύγχρονη προσέγγιση για την Ελλάδα θα μπορούσε να αξιοποιήσει μια επανεφεύρεση του θεσμού της αντιπαροχής σε συνδυασμό με την αξιοποίηση δημοσίων ακινήτων και εκτάσεων (κάτι που ήδη δοκιμάζεται σε μικρή κλίμακα), όπου οι κατασκευαστές θα υποχρεούνται να διαθέτουν ένα ποσοστό των νέων αναπτύξεων για κατοικίες με προσιτά, ελεγχόμενα ενοίκια.
Υπάρχουν επιτυχημένα διεθνή παραδείγματα που θα μπορούσαν να προσαρμοστούν στο ελληνικό πλαίσιο, με πιο χαρακτηριστικό ίσως αυτό της Βιέννης. Η Βιέννη έχει καθιερωθεί ως παγκόσμιος ηγέτης στην κοινωνική στέγαση χάρη στο σύστημα "Διαγωνισμού Κατασκευαστών Ακινήτων". Το σύστημα αξιολογεί όλα τα επιδοτούμενα έργα νέας κατασκευής με βάση ένα μοντέλο 4 πυλώνων: οικονομία, κοινωνική βιωσιμότητα, αρχιτεκτονική και οικολογία. Στους διαγωνισμούς μπορούν να συμμετέχουν τόσο μη κερδοσκοπικοί όσο και εμπορικοί κατασκευαστές, σχηματίζοντας ομάδες με αρχιτέκτονες. Από το 1995, αυτό το μοντέλο έχει οδηγήσει στην κατασκευή περίπου 46.000 επιδοτούμενων διαμερισμάτων για 100.000 ανθρώπους.
Ένα πιο πρόσφατο παράδειγμα έρχεται από το Σινσινάτι στις ΗΠΑ, το οποίο σε συνεργασία με το μη κερδοσκοπικό ίδρυμα Cincinnati Development Fund (CDF), δημιούργησε ένα "ταμείο ταμείων", συνδυάζοντας χρήματα της πόλης με συνεισφορές της κομητείας και του ιδιωτικού τομέα. Το σύστημα απλοποιεί τη διαδικασία χρηματοδότησης για τους κατασκευαστές, προσφέροντας ένα σημείο εξυπηρέτησης αντί να απαιτεί πολλαπλές αιτήσεις σε διαφορετικούς φορείς.
Στεγαστική γνωστική ασυμφωνία
Η αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας πρέπει να γίνει εθνική προτεραιότητα. Ο έλεγχος των ενοικίων όμως θα πρέπει να εκλαμβάνεται ως ένα μέτρο που μπορεί να βοηθήσει να μην εκτοπιστούν οι σημερινοί ενοικιαστές από τις γειτονιές τους και όχι ως λύση για την αύξηση του κόστους στέγασης. Αν θέλουμε να λύσουμε το πρόβλημα, πρέπει να χτίσουμε.
Η κοινωνία μας δεν φαίνεται να έχει ή να θέλει να αποδεχτεί αυτό το γεγονός. Οι αντιπαραθέσεις σχετικά με τον ΝΟΚ, την κατεδάφιση ιστορικών κτιρίων, τις λιγότερες μονοκατοικίες και τις νέες κατασκευές, διαθέτουν βάσιμα επιχειρήματα. Ωστόσο, η γενικευμένη αντίσταση στη νέα δόμηση παρεμποδίζει την αναγκαία αύξηση της προσφοράς κατοικιών, σε μια περίοδο που είναι αναγκαία.
Σας ρώτησα πρόσφατα: “Το Χ% των Αθηναίων / Θεσσαλονικιών θεωρεί πως τα ενοίκια είναι υπερβολικά υψηλά, αλλά το Ψ% αντιτίθεται στην ανέγερση νέων πολυκατοικιών στη γειτονιά του.” Πόσο μαντέυετε πως είναι αυτά τα ποσοστά;
Είναι επιτακτική ανάγκη να ανοίξει ένας διάλογος σχετικά με τις προτεραιότητες μας ως κοινωνία και τα σωστά μέτρα για να τις υποστηρίξουμε. Δεν χρειάζεται να επιλέξουμε ανάμεσα στη μη ρυθμιζόμενη αγορά και τον απόλυτο κρατικό έλεγχο, ούτε απαραίτητα να συνδέουμε την κατασκευή με κερδοσκοπία. Υπάρχουν εξαιρετικά μοντέλα που μπορούμε να υιοθετήσουμε, με ή χωρίς τη βοήθεια του κράτους. Γιατί να μη διοχετεύσουμε τον θυμό και την ενέργεια μας σε λύσεις για τους εαυτούς και τις κοινότητες μας; Περισσότερα για αυτές σε επόμενο γράμμα.
Εξαιρετικό. Ευχαριστούμε.