Πως θα ξεκλειδώσουμε 500.000 άδεια σπίτια
Ο φόρος Harberger ως μηχανισμός αυτόματης κυκλοφορίας της αδρανούς ιδιοκτησίας
Η Ελλάδα δεν έχει καθαρή έλλειψη σπιτιών - έχει έλλειψη σπιτιών σε χρήση. Στο προηγούμενο γράμμα σας έγραψα πως από την ελληνική αγορά «λείπουν» 180.000 σπίτια, και σας έχω γράψει επίσης (αρκετές φορές) για τα 500.000 σπίτια που μένουν κλειστά τα οποία θα μπορούσαν δυνητικά να καλύψουν αυτό το κενό. Ναι, η κατάσταση τους μπορεί να είναι τραγική και, ναι, δεν ξέρουμε απαραίτητα πως αυτές οι κατοικίες βρίσκονται εκεί που θέλουμε να μένουμε. Όμως, και το 20% να κατέληγε να είναι χρήσιμο (ή να βρίσκεται σε γη που είναι χρήσιμη), θα μεταφραζόταν σε ένα μέγεθος που δεν χτίζουμε εύκολα και γρήγορα. Και ας έπρεπε.
Τους βασικούς λόγους που παραμένουν κλειστά τόσα ακίνητα τους γνωρίζετε επίσης. Υψηλή φορολογία στα ενοίκια, υψηλό κόστος ανακαίνισης, κληρονομικές εκκρεμοτήτες, και φόβος κακοπληρωτών. Υπάρχει ένα οικονομικό εργαλείο που θα μπορούσε να αποτελέσει μια λύση σε αυτά τα προβλήματα: ο φόρος Harberger.
Τι είναι ο φόρος Harberger
Ο φόρος Harberger (γνωστός και ως COST: Common Ownership Self-Assessed Tax) είναι ένα σύστημα φορολόγησης περιουσιακών στοιχείων που επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ιδιωτική ιδιοκτησία και τη κοινή ωφέλεια. Η βασική ιδέα είναι απλή: ο ιδιοκτήτης ενός περιουσιακού στοιχείου (π.χ. ακινήτου) υποχρεούται να δηλώνει μόνος του την αξία του και να πληρώνει τον τακτικό φόρο του (ΕΝΦΙΑ) βάση αυτής της αξίας. Ταυτόχρονα, όμως, υποχρεούται να πουλήσει το περιουσιακό στοιχείο σε οποιονδήποτε προσφερθεί να πληρώσει αυτή τη δηλωμένη αξία.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτησία είναι διαρκώς «προς πώληση» στην τιμή που ο ίδιος ο ιδιοκτήτης έχει ορίσει. Ο φόρος λειτουργεί ως τίμημα για το δικαίωμα του ιδιοκτήτη να διατηρεί το αγαθό του και να αποκλείει άλλους από αυτό. Αν ο ιδιοκτήτης δηλώσει χαμηλή αξία για να μειώσει τον φόρο, τότε κινδυνεύει να το αγοράσει κάποιος άλλος σε αυτή την χαμηλή τιμή. Αν δηλώσει υψηλή αξία για να αποτρέψει αγοραστές, θα πληρώνει αντίστοιχα υψηλό φόρο για την «πολυτέλεια» να διατηρεί το αγαθό μακριά από άλλους.
Την ιδέα αυτής της αυτο-υπολογιζόμενης φορολόγησης πρότεινε αρχικά ο Αμερικανός οικονομολόγος Arnold Harberger τη δεκαετία του 1960. Η σύλληψη παρέμεινε θεωρητική για πολλά χρόνια, αλλά αναβίωσε και έγινε γνωστή ευρύτερα το 2018 με το βιβλίο Radical Markets των Eric Posner και Glen Weyl. Οι συγγραφείς, αντλώντας και από τη σκέψη του Henry George, υποστήριξαν ότι το σημερινό καθεστώς απόλυτης ιδιοκτησίας δημιουργεί μονοπώλια – δηλαδή επιτρέπει σε ιδιώτες να αποκλείουν επ’ αόριστον την χρήση ενός πόρου που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί από άλλους.
Τα υπέρ και τα κατά
Η θεωρία προβλέπει ότι ένα τέτοιο σύστημα θα οδηγούσε σε βελτίωση της κοινωνικής ευημερίας, καθώς θα πετύχαινε πιο αποδοτική κατανομή των πόρων. Έχει επίσης μια αφοπλιστική απλότητα. Δεν χρειάζεσαι εκτιμητές και περίπλοκες φόρμουλες για αντικειμενικές αξίες. Ο ιδιοκτήτης ορίζει την τιμή και «πληρώνει όσο επιλέγει». Αν η τιμή φαίνεται χαμηλή, κάποιος θα το αγοράσει, αν είναι υψηλή, ο ίδιος θα πληρώνει βαρύτερο φόρο. Το αποτέλεσμα θα ήταν μια συνεχής ρευστότητα και διαφάνεια.
Και μπορεί τη δεκαετία του 1960 μια τέτοια ιδέα να φάνταζε δύσκολα εφαρμόσιμη – απαιτούσε, για παράδειγμα, μηχανισμούς συνεχούς καταγραφής τιμών και συναλλαγών που δεν ήταν τεχνικά εφικτοί τότε - σήμερα όμως, με την ψηφιακή τεχνολογία και τo blockchain, είναι απολύτως εφικτή.
Μέχρι σήμερα δεν υπάρχει χώρα που να έχει εφαρμόσει έναν φόρο Harberger σε εθνικό επίπεδο, αλλά υπάρχουν αρκετά πειράματα που δείχνουν πώς θα μπορούσε να λειτουργήσει. Στον ψηφιακό κόσμο, έχει δοκιμαστεί σε αγορές NFT και online παιχνίδια αποδεικνύοντας ότι τεχνικά ο μηχανισμός είναι εφικτός σε περιβάλλοντα με αυτοματοποιημένες συναλλαγές. Πέρα από τα ψηφιακά παραδείγματα, η λογική έχει προταθεί για σπάνιους πόρους όπως τηλεπικοινωνιακές άδειες ή πατέντες, ώστε να μην λιμνάζουν στα συρτάρια εταιρειών και ερευνητικών ιδρυμάτων. Στο πεδίο της κατοικίας, αν και δεν έχουμε Harberger εφαρμογές, πολλές χώρες εφαρμόζουν φόρους αδράνειας σε κλειστά σπίτια (κάτι που εμείς βάλαμε, για τώρα τουλάχιστον, στο ράφι).
Φυσικά, τίποτα δεν έρχεται μόνο με θετικά. Για παράδειγμα, ποιος θέλει να ζει με το άγχος ότι «ανά πάσα στιγμή μπορεί να μου αγοράσουν το σπίτι»; Επίσης, η αίσθηση προσωρινότητας μπορεί να αποθαρρύνει επενδύσεις. Γιατί να βάλεις χρήματα σε μια ανακαίνιση αν δεν ξέρεις αν θα κρατήσεις το ακίνητο; Η θεωρία μπορεί να λέει ότι η αγορά θα ισορροπήσει την κατάσταση, αλλά η ανθρώπινη ψυχολογία συνήθως τη διαψεύδει. Και τέλος, υπάρχει ο πολιτισμικός παράγοντας. Η ιδιοκτησία στην Ελλάδα είναι ιερό τοτέμ και τέτοιες συζητήσεις είναι δύσκολο να τις διαχειριστούμε.
Όλα αυτά τα αρνητικά όμως μειώνονται σε σημαντικό βαθμό, αν ένα τέτοιο σύστημα εφαρμοζόταν μόνο στα κλειστά για Χ χρόνια και πάνω ακίνητα και μόνο εφόσον ο σκοπός της αγοράς είναι η κατοικία ή η ανάπτυξη κατοικιών συγκεκριμένων προτύπων.
Το στοίχημα
Την βασική διαφορά με τη σημερινή κατάσταση, θα την έκανε ο μηχανισμός της αυτόματης πώλησης στη δηλωμένη τιμή.
Αρχικά, ένας τέτοιος μηχανισμός θα έλυνε αυτόματα το πρόβλημα του συντονισμού πολλών ιδιοκτητών. Παρότι οι κληρονόμοι δεν θα συνεννοούνται για την αξιοποίηση της περιουσίας τους, θα χρειαστεί να δηλώσουν κάποια αξία για αυτήν. Και αν δεν κάνουν ούτε αυτό, τότε κάποια αξία θα δηλωθεί για εκείνους. Αν αυτή η αξία αντικατοπτρίζει την ανικανότητα τους να αξιοποιήσουν την περιουσία τους με άλλο τρόπο, είναι πιθανό να βρεθεί κάποιος τρίτος που θα την αγοράσει και θα την αξιοποιήσει.
Και ένας να είναι ο ιδιοκτήτης όμως, ένα ακίνητο μπορεί να παραμένει κλειστό επειδή δεν έχει χρήματα να το φτιάξει, διστάζει να συνδιαλλαγεί με ενοικιαστές, περιμένει άνοδο των τιμών, ή απλώς αδιαφορεί. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, είτε θα λαμβάνουμε περισσότερους φόρους (θα δηλώσουν υψηλές αξίες για να προστατέψουν τις επενδύσεις τους), είτε τα ακίνητα θα αγοραστούν από άλλους στις χαμηλότερες δηλωμένες τιμές.
Από τη στιγμή που ένα τέτοιο σύστημα θα εφαρμοζόταν μόνο στα κλειστά ακίνητα, θα δημιουργούσε επιπλέον κίνητρο σε όποιον θέλει να «προστατέψει» την περιουσία του από πιθανή εξαγορά, να αξιοποιήσει την εναλλακτική της ενοικίασης για να την αποφύγει χωρίς να πληρώσει μεγαλύτερο φόρο.
Τέλος, η επίδραση δεν θα σταματούσε στα κλειστά ακίνητα. Η ξαφνική διάθεση χιλιάδων ακινήτων θα αύξανε σημαντικά την προσφορά και θα πίεζε προς τα κάτω τις τιμές αγοράς και ενοικίασης γενικότερα.
Η πολυτέλεια της αδράνειας που δεν αντέχουμε άλλο
Σε κάθε περίπτωση, το βέβαιο είναι ότι εμείς χρειαζόμαστε σπίτια για να μείνουμε και οι πόλεις μας χρειάζονται τα κτίρια τους ζωντανά. Η πολυτέλεια της αδράνειας που απολαμβάνουν σήμερα χιλιάδες ακίνητα δεν μπορεί να συνεχιστεί ανεξέλεγκτα. Καθώς ο πληθυσμός γερνά και μειώνεται, το πρόβλημα θα εντείνεται μιας και όλο και περισσότερα σπίτια θα μένουν σε εκκρεμότητα λόγω κληρονομιών. Θα χρειαστούμε ένα σύστημα μεταβίβασης που θα αποτρέπει τη συσσώρευση ερειπίων και που θα επιτρέπει σε κάθε κατοικία να βρίσκει ευκολότερα νέο ιδιοκτήτη, αντί να εγκαταλείπεται. Ταυτόχρονα, θα χρειαστούμε ένα πλαίσιο για ενδιάμεσες χρήσεις, ώστε να είναι συγχρόνως ενεργά όσο περισσότερα κτίρια γίνεται - ασχέτως κατάστασης και είδους χρήσης.
Λύσεις όπως ο φόρος Harberger δεν είναι πανάκεια και σίγουρα θα δημιουργήσουν μια σειρά από νέα προβλήματα και αντιδράσεις, όμως αξίζουν την προσοχή μας. Τουλάχιστον ως τροφή για σκέψη. Είναι μια πολιτική που ούτε τιμωρεί, ούτε επιδοτεί και δεν έχουμε συνηθίσει σε τέτοιες.