Το επόμενο βήμα είναι πολεοδομικό

Παλιά κονδύλια, νέοι κανόνες: μια ανάγνωση της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035

Βγήκε σε διαβούλευση η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035.

Το κείμενο αναγνωρίζει ότι το ελληνικό στεγαστικό είναι, πρώτα απ’ όλα, πρόβλημα προσφοράς. Το νέο policy paper του ΚΕΦΙΜ μας δίνει τα δεδομένα. Μετά από δεκαπέντε χρόνια αποεπένδυσης, οι επενδύσεις σε κατοικίες έπεσαν από 11% του ΑΕΠ το 2007 σε 0,6% το 2017, και παρά την ανάκαμψη μένουν στο 3,1%, κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η αξία του αποθέματος κατοικιών το 2023 ήταν ~24% χαμηλότερη από το 2009 — δηλαδή δεν χτίζουμε αρκετά ούτε καν για να αναπληρώσουμε τη φθορά. Το μερίδιο των συναλλαγών σε σπίτια άνω των 15 ετών ανέβηκε από 68% σε 82% μέσα σε έξι χρόνια.

Τα αξιοποιήσιμα κλειστά ακίνητα (αφού εξαιρέσουμε δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες) είναι περίπου 800 χιλιάδες. Από αυτά, τα περισσότερα δεν είναι διαθέσιμα σήμερα γιατί είναι παλιά, με σοβαρά ενεργειακά ελλείμματα, με νομικά ή ιδιοκτησιακά μπλεξίματα, ή/και σε λάθος μέρος. Είναι ενδεικτικό πως από τα 11.000 ακίνητα που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιο των servicers, μόνο τα ~2.000 είναι έτοιμα για αγορά.

Όλα αυτά, σε ένα περιβάλλον όπου παρότι ο πληθυσμός έπεσε ~5% από το 2009, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν ~8%, με τα μονοπρόσωπα να αποτελούν πλέον το 32% του συνόλου (από 20% το 2003). Έχουμε δηλαδή πάνω από 300.000 νέα νοικοκυριά σε δεκαπέντε χρόνια ιστορικά χαμηλής δόμησης. Ενδεικτικά, στην Αττική την περίοδο 2011–2021, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν 8,4% ενώ οι κατοικίες μόλις 2%.

Τα παραπάνω οδηγούν σε μια αγορά δύο ταχυτήτων. Επειδή το προσιτό διαμέρισμα δεν βγαίνει οικονομικά, η νέα δόμηση στρέφεται στα premium ακίνητα για ξένους και υψηλά εισοδήματα, ενώ η εγχώρια ζήτηση για μικρά και φθηνά μένει υποεξυπηρετούμενη.

Σε αυτό το κόστος προσθέτει το γεγονός πως μια μεταβίβαση χρειάζεται κατά μέσο όρο 226 ημέρες και πάνω από δώδεκα δικαιολογητικά, όταν στην Κύπρο παίρνει μία εβδομάδα. Πάνω από το μισό απόθεμα χρειάζεται κάποια τακτοποίηση ή νομιμοποίηση.

Ποια είναι λοιπόν η στρατηγική μας για να αντιμετωπίσουμε το πρόβλημα; Συνολικά, η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035 περιλαμβάνει σχεδόν 50 παρεμβάσεις και κονδύλια 6,5 δισεκατομμυρίων ευρώ. Το μεγάλο κομμάτι που έχει τρέξει μέχρι σήμερα είναι η επιδότηση της ζήτησης. Το «Σπίτι μου Ι» και «ΙΙ», περίπου τρία δισεκατομμύρια σε χαμηλότοκα δάνεια, έχουν δεσμεύσει το 86% και το 95% του προϋπολογισμού τους και θα ενισχυθούν με άλλο μισό δις. Μαζί, η επιστροφή ενοικίου: διακόσια εκατομμύρια, 877 χιλιάδες δικαιούχοι, πλήρης απορρόφηση. Αυτά είναι τα μέτρα που μπορούμε ήδη να κρίνουμε. Το κείμενο μετράει την επιτυχία τους με το πόσο γρήγορα ξοδεύτηκαν, και παρότι τεκμηριώνει διεξοδικά την άνοδο των τιμών, πουθενά δεν τη συνδέει με αυτές τις επιδοτήσεις. Η πραγματικότητα είναι όμως πως, ενώ φυσικά δεν είναι η πηγή των αυξήσεων, είναι επιταχυντής τους.

Στα 6,5 δισεκατομμύρια συμπεριλαμβάνονται και τα προγράμματα «Εξοικονομώ» τα οποία έχουν ολοκληρώσει παρεμβάσεις σε πάνω από 140.000 κατοικίες. Μόνο που το συγκεκριμένο πρόγραμμα δεν έχει σχεδιαστεί για να αυξήσει τα διαθέσιμα σπίτια. Αντ' αυτού, αναβαθμίζει την ενεργειακή κλάση κατοικιών που ήδη κατοικούνται. Φαίνεται να έχει αποδώσει αλλά απαντά σε άλλο πρόβλημα.

Από τις μέρες του «Σπίτι μου» και του «Εξοικονομώ», η κυβέρνηση έχει εστιάσει σωστά στην αύξηση της προσφοράς, και στοχεύει να διαθέσει σημαντικά, αν και λιγότερα, κονδύλια σε αυτήν: φοιτητικές εστίες (737 εκατομμύρια), ανακαίνιση παλαιών κατοικιών (480 εκατομμύρια), και κοινωνική κατοικία σε στρατόπεδα (435 εκατομμύρια). Το αποτέλεσμα αυτών μένει να φανεί. Τα στρατόπεδα δεν έχουν ξεκινήσει, η πλατφόρμα για τις ανακαινίσεις άνοιξε πριν λίγες μέρες, και έχουν συμβασιοποιηθεί 3 από τα 6 ΣΔΙΤ για τις φοιτητικές εστίες.

Τι προσθέτει η στρατηγική σε αυτά που ήδη ξέραμε; Κυρίως κανόνες και θεσμούς. Εκσυγχρονισμός του συστήματος οικοδομικών αδειών, με πρότυπο την Πορτογαλία και την Εσθονία. Χρηματοδοτικά κίνητρα μισού δισεκατομμυρίου σε εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων (το μόνο μεγάλο νέο κονδύλι στην πλευρά της προσφοράς). Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Ένας Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής, με Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης και δικό του ταμείο. Κι ένα εργαλείο upzoning: αύξηση συντελεστή δόμησης με αντάλλαγμα κοινωνικές κατοικίες και value capture της υπεραξίας, με πρότυπο την Κύπρο και τη Βαρκελώνη.

Το πιο χρήσιμο απ’ όλα βέβαια ίσως αποδειχθεί ένας νόμος που έχει ήδη ψηφιστεί. Ο νέος κληρονομικός νόμος μετατρέπει τη νόμιμη μοίρα από μερίδιο πάνω στο ακίνητο σε χρηματική αξίωση, ώστε το ακίνητο να μένει ακέραιο. Σπάει έτσι το πρόβλημα του ενός συγκληρονόμου που μπλοκάρει τους υπόλοιπους — ένα από τα πιο επίμονα εμπόδια στην αξιοποίηση του παλιού αποθέματος.

Δεν είναι μικρά πράγματα και, σε αντίθεση με την πρόσφατη ιστορία, είναι και του σωστού είδους.

Θα μπορούσε να φτάσει παραπέρα; Εν μέρει, αυτό δεν εξαρτάται μόνο από την κυβέρνηση. Το επόμενο προφανές βήμα, η πύκνωση των περιοχών όπου συγκεντρώνεται η ζήτηση, σκοντάφτει σε νομικό εμπόδιο: οι αποφάσεις 146-149/2025 του ΣτΕ έκριναν αντισυνταγματικά (άρθρο 24) τα κίνητρα προσαύξησης δόμησης του ΝΟΚ. Όχι την πύκνωση καθαυτή, αλλά το ότι δινόταν οριζόντια, μέσα από τον οικοδομικό κανονισμό, αντί να περνά από τον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε περιοχής. Και η προϋπόθεση αυτή (τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια) λείπει από τους περισσότερους δήμους. Έτσι η νέα δόμηση μένει σχεδόν όλη σε δημόσια ακίνητα: το κράτος χτίζει πάνω σε ό,τι ήδη κατέχει, σε κλίμακα που δεν φτάνει το μέγεθος της έλλειψης. Το δύσκολο που μένει είναι η θεσμική υποδομή που κάνει την πύκνωση νόμιμη.

Η απουσία οποιασδήποτε αναφοράς στα ΤΠΣ και το πώς η ολοκλήρωσή τους θα μπορούσε να ενισχυθεί και χρηματοδοτηθεί περαιτέρω, είναι κάτι που θα ήταν χρήσιμο να συζητηθεί πριν την τελική διαμόρφωση του κειμένου. Η διαβούλευση είναι ανοιχτή μέχρι τις 3 Ιουλίου 2026, στις 14:00.

---