Καλώς ήρθατε στο Πολεοσκόπιο, μια διεβδομαδιαία συλλογή ειδήσεων και συνδέσμων για τις πόλεις, την ανάπτυξή τους και τους ανθρώπους που τις κατοικούν.
Τα 3 βασικά
1. Το μόνο που δουλεύει
Ο πρωθυπουργός πρότεινε έναν ή δύο επιπλέον ορόφους για όποιον χτίζει κατοικίες αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση. Ο δήμαρχος Αθηναίων, και πολλοί άλλοι, απάντησε ότι θα φορτωθεί η πόλη με τσιμέντο και ότι ο ΝΟΚ επιστρέφει «από το παράθυρο». Η πρόταση είναι ακόμα μια ιδέα για συζήτηση, χωρίς περιοχές, χωρίς διάρκεια μίσθωσης, χωρίς αριθμούς και χωρίς σχέδιο για το πώς θα περάσει από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Παρά τις αντιδράσεις όμως, η πρόταση πατάει στο ένα πράγμα που έχει δουλέψει όπου δοκιμάστηκε: περισσότερα σπίτια. Το Ώστιν του Τέξας πρόσθεσε 120.000 κατοικίες από το 2015 ως το 2024. Αύξησε το απόθεμά του κατά 30%, ενώ οι ΗΠΑ συνολικά κατά 9%. Κατάργησε τις υποχρεωτικές θέσεις στάθμευσης, επέτρεψε περισσότερα σπίτια σε κάθε οικόπεδο και έκοψε στη μέση τον χρόνο έκδοσης αδειών. Από το 2021 ως το 2025 τα ενοίκια έπεσαν 4%, ή 19% αν βγάλουμε τον πληθωρισμό, ενώ στις ΗΠΑ ανέβηκαν 10%. Και αυτό ενώ ο πληθυσμός συνέχιζε να μεγαλώνει.
Το αντίθετο εργαλείο είναι ο έλεγχος των ενοικίων. Ένα γράφημα του FT, φτιαγμένο από την ανασκόπηση 112 μελετών (την έχω ξαναμοιραστεί), δείχνει τα αποτελέσματά του με μια ματιά. Σχεδόν όλες οι μελέτες βρίσκουν ότι κρατά χαμηλά τα ενοίκια όσων ήδη νοικιάζουν και, ταυτόχρονα, ότι ανεβαίνουν τα ενοίκια στα διπλανά διαμερίσματα, πέφτει η ποιότητα και χτίζονται λιγότερα σπίτια. Αυτό εξηγεί επίσης το γιατί όπου υιοθετείται, δεν αλλάζει μετά παρά τα αποτελέσματά του. Όσοι κερδίζουν είναι συγκεκριμένοι και ψηφίζουν. Όσοι χάνουν δεν έχουν καταφέρει να ζήσουν στην πόλη.
2. Πέντε τιμές για το ίδιο σπίτι
Η Eurostat δημοσίευσε τον δείκτη τιμών κατοικίας για το δεύτερο τρίμηνο. Στην ΕΕ τα σπίτια ακρίβυναν 4,7% σε έναν χρόνο, στην Πορτογαλία 16,5%, στη Βουλγαρία 15,5%, στη Λιθουανία 14,3%. Η Ελλάδα λείπει από τον πίνακα.
Γιατί; Γιατί δεν ξέρουμε σε ποια τιμή πουλιούνται τα σπίτια. Το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων, όπου καταχωρίζονται τα συμβόλαια, καλύπτει μόλις το 20-25% των αγοραπωλησιών και πολλά συμβόλαια γράφουν την αντικειμενική αξία, όχι την πραγματική. Επιπλέον, μόνο μία στις πέντε αγορές γίνεται με τραπεζικό δάνειο, κάτι που σημαίνει πως η τιμή που δηλώνεται είναι συχνά όποια εξυπηρετεί τα δύο μέρη.
Οι αντικειμενικές αξίες, από τις οποίες εξαρτώνται ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεταβίβασης, έχουν μείνει ίδιες από το 2021. Στο ίδιο διάστημα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών ανέβηκαν 63,6%. Στη Γλυφάδα το τετραγωνικό πουλιέται €4.700 και στα χαρτιά αξίζει €1.730. Ακόμα και μέσα στο ίδιο σύστημα οι αριθμοί δεν συμφωνούν: ένα καινούργιο διαμέρισμα πληρώνει ΕΝΦΙΑ σαν να αξίζει €312.500 και φόρο μεταβίβασης σαν να αξίζει €225.000. Πότε θα αναθεωρηθούν; Το βλέπουμε για μετά τις εκλογές, όπως και το μετρό στην Κυψέλη.
«Στην Ελλάδα έχουμε πέντε τιμές για το ίδιο ακίνητο: της αγγελίας, την αντικειμενική, του εκτιμητή, αυτή που συμφωνείται και αυτή που γράφεται στο συμβόλαιο.»
Χωρίς πραγματικές τιμές δεν μπορείς να σχεδιάσεις στεγαστική πολιτική, να φορολογήσεις δίκαια ή να ελέγξεις τον αντίκτυπο προγραμμάτων όπως το «Σπίτι μου» σε αυτές. Κάπου εδώ είναι μια καλή στιγμή να σας υπενθυμίσω μια ιδέα που λύνει ακριβώς αυτό: ο ιδιοκτήτης δηλώνει μόνος του την αξία, πληρώνει φόρο πάνω σε αυτήν και δέχεται να πουλήσει σε όποιον του την προσφέρει.
3. Η Αθήνα 23η στις 27 πρωτεύουσες της ΕΕ
Η Oxford Economics κατέταξε τις 1.000 μεγαλύτερες πόλεις του κόσμου. Πρώτη είναι η Νέα Υόρκη, δεύτερο το Λονδίνο, τρίτο το Παρίσι, όπως και πέρσι. Η Αθήνα είναι 252η, ανάμεσα στο Winston-Salem της Βόρειας Καρολίνας και το Κίελο. Η Θεσσαλονίκη είναι 439η.
Πώς βγαίνει αυτός ο αριθμός; Από 27 δείκτες σε πέντε κατηγορίες: οικονομία (30%), ανθρώπινο κεφάλαιο (25%), ποιότητα ζωής (25%), περιβάλλον (10%) και διακυβέρνηση (10%). Έρχεται με πολλές επιφυλάξεις: η οικονομία μετρά και το μέγεθος του ΑΕΠ, η εγκληματικότητα μετριέται μόνο με τις ανθρωποκτονίες, η διακυβέρνηση μετριέται σε επίπεδο χώρας, μέρος του περιβάλλοντος είναι απλώς γεωγραφία (σεισμοί, ζέστη, βροχή).
Παρόλα αυτά, η σύγκριση με πόλεις που μας μοιάζουν κάτι λέει. Από τις 27 πρωτεύουσες της ΕΕ, η Αθήνα είναι 23η. Πιο χαμηλά βρίσκονται μόνο το Βίλνιους, η Σόφια, η Ρίγα και το Ζάγκρεμπ. Η Λισαβόνα είναι 148η, η Λευκωσία 198η, το Βουκουρέστι 214ο.
Η Αθήνα τα πάει καλύτερα στην ποιότητα ζωής (209η) και στο ανθρώπινο κεφάλαιο (226η), και χειρότερα στην οικονομία (347η). Η Θεσσαλονίκη υστερεί κυρίως στο ανθρώπινο κεφάλαιο (739η), δηλαδή σε πανεπιστήμια, έδρες εταιρειών, ηλικιακή σύνθεση και κατοίκους από το εξωτερικό.
Αλλού: Αυτό το γράμμα καθυστέρησε κυρίως γιατί ξεκινήσαμε το Astylab Founders 2026. Έγραψα στο Substack της Idea Machines για το πώς θα μπορούσε η επιχειρηματικότητα να βοηθήσει τους νέους να φεύγουν νωρίτερα από τα πατρικά τους. Ανάμεσα σε άλλα, απάντησα στο αν θα ασχολούμουν με την πολιτική στο Resilience Stories της Interamerican (YouTube | Spotify). Και είχα μια σύντομη τοποθέτηση για το μήνυμα που στέλνει η Αθήνα στο Dialogues for Athens. Είδα το The History of Concrete, λίγο αφού διάβασα το Material World, και λίγο αγχώθηκα με το αν και πότε το τσιμέντο μας θα αρχίσει να καταρρέει. Θα εμβαθύνω.
Ελλάδα
Δημοσκόπηση Metron Analysis για την Αθήνα: Το 85% συνδέει την Αθήνα με πολιτισμό και ιστορία και το 73% με ευκαιρίες για δουλειά και σπουδές. Μόλις το 25% τη συνδέει με ποιότητα ζωής. Πρώτο στα αρνητικά βγαίνει το άγχος, με 66% στο σύνολο και 71% στους κατοίκους της Αττικής. Το 72% πιστεύει ότι απέχει πολύ από τις άλλες ευρωπαϊκές πόλεις.
Πάνω από 37.000 φορές μέσα σε δύο χρόνια, κάτοικοι της Αττικής πήραν τηλέφωνο στο 100 επειδή ένα αυτοκίνητο έκλεινε ράμπα ΑμεΑ, και τα τηλέφωνα αυξάνονται (h/t Χρήστος Πόριος).
Το «Σπίτι μου ΙΙΙ» ανοίγει τον Δεκέμβριο με 2 δισ. ευρώ για περίπου 15.000 οικογένειες και με υψηλότερα όρια σε όλα: ακίνητο έως €300.000 (από €250.000), δάνειο έως €230.000 (από €190.000), ηλικία έως 55 (από 50). Κουλ.
Στις δύο τελευταίες προσλήψεις οδηγών για μετρό, τραμ και ΗΣΑΠ, το 2024 και το 2025, 1 στους 2 υποψήφιους κόπηκε στα ψυχομετρικά τεστ, από 1 στους 3 το 2020.
Από το 2017 ο νόμος προβλέπει ότι οι οικοδομικές άδειες βγαίνουν γρήγορα, με την ευθύνη του ιδιώτη μηχανικού, και ότι στη συνέχεια ελέγχεται τυχαία το 30% από αυτές και το 10% των τακτοποιήσεων αυθαιρέτων. Σχεδόν δέκα χρόνια μετά, η υπουργική απόφαση που θα όριζε πώς γίνονται αυτοί οι έλεγχοι δεν έχει βγει ποτέ.
Τον Φεβρουάριο οι «έξυπνες» κάμερες της Αττικής κατέγραφαν παραβάσεις αλλά δεν έστελναν κλήσεις. Πλέον τις στέλνουν, ακόμα και μήνες μετά την παράβαση. Οι οκτώ κάμερες καταγράφουν η καθεμία πάνω από 1.000 παραβάσεις τη μέρα, όμως από τον Απρίλιο ως τον Ιούλιο βεβαιώθηκαν μόλις 4.127, γιατί κάθε καταγραφή την ελέγχει με το χέρι ένας υπάλληλος της Τροχαίας. Καταφέρνει περίπου 50 τη μέρα. Ο διαγωνισμός για άλλες 1.000 κάμερες συνεχίζεται.
Ο δήμαρχος Αθηναίων υπολογίζει ότι για να γίνει η πόλη κλιματικά ουδέτερη χρειάζεται 1 δισ. ευρώ τον χρόνο, ενώ ο προϋπολογισμός του Δήμου είναι 650 εκατ.
Για να αποκαταστήσει κανείς ένα διατηρητέο, περιμένει 2 έως 4 χρόνια για την άδεια. Μόλις τη βγάλει, κανείς δεν ελέγχει αν την τήρησε. Καταλήγουμε έτσι στο χειρότερο και των δύο κόσμων: πολλοί ιδιοκτήτες φτιάχνουν τα σπίτια στα κρυφά, συχνά χωρίς καν μηχανικό, και όσα δεν φτιάχνονται ρημάζουν.
Οι περισσότεροι χάρτες της «πόλης των 15 λεπτών» υποθέτουν ότι η πόλη είναι επίπεδη. Η Αθήνα δεν είναι: ο Βασίλης Μηλιάς, ερευνητής στο ΕΜΠ, ξαναϋπολόγισε πόση πόλη χωράει σε 15 λεπτά περπάτημα, λαμβάνοντας υπόψη την κλίση κάθε δρόμου και το πόσο πρόθυμος είναι ο καθένας να την ανέβει.
Αστική Ζωή
Στο βόρειο Λονδίνο, μια δεκαώροφη πολυκατοικία με 22 διαμερίσματα στέκεται πάνω σε περίπου 1.000 τόνους ηφαιστειακής πέτρας, χωρίς ατσάλινο σκελετό και χωρίς τσιμεντένιο πυρήνα. Σύμφωνα με τους μηχανικούς της, ο άνθρακας που εκπέμφθηκε για την κατασκευή της είναι 32% λιγότερος από ό,τι σε ένα αντίστοιχο κτίριο από οπλισμένο σκυρόδεμα, κι ας ήρθε η πέτρα από τη Σικελία και τη Νορβηγία.
Στην Καλιφόρνια ψηφίστηκαν πάνω από 100 νόμοι υπέρ της κατοικίας σε δέκα χρόνια, αλλά οι άδειες για νέα σπίτια μένουν κολλημένες στις 9.000 τον μήνα. Στο Λονδίνο, όταν οι κάτοικοι κοινωνικών πολυκατοικιών ρωτήθηκαν αν θέλουν να ξαναχτιστούν οι πολυκατοικίες τους μεγαλύτερες, είπαν ναι σε 20 από τις 21 ψηφοφορίες, με μέσο όρο 80%: η νέα κατοικία περνά πιο εύκολα όταν οι γείτονες μοιράζονται τα οφέλη της.
Στο Βερολίνο, 12.000 εθελοντές «υιοθετούν» δέντρα της γειτονιάς τους μέσα από την εφαρμογή Gieß den Kiez, που υπολογίζει πόσο νερό χρειάζεται καθένα από τα 900.000 δέντρα της πόλης ανάλογα με το είδος, την ηλικία και τη βροχή. Ο κώδικας είναι ανοιχτός, και η μόνη προϋπόθεση για να τον χρησιμοποιήσει μια πόλη είναι να έχει καταγράψει τα δέντρα της.
[📹] Η σειρά του BBC How Buildings Learn (1997, έξι επεισόδια, μουσική του Brian Eno), βασισμένη στο ομώνυμο βιβλίο του Stewart Brand, είναι δωρεάν στο YouTube και δείχνει πώς τα κτίρια αλλάζουν στα χέρια όσων τα χρησιμοποιούν, και γιατί τα φθηνά, ταπεινά κτίρια συχνά προσαρμόζονται καλύτερα από τα αρχιτεκτονικά αριστουργήματα.
Το 1975 το 42% των Αμερικανών φιλοξενούσε φίλους ή συγγενείς στο σπίτι του τουλάχιστον μία φορά τον μήνα, ενώ σήμερα το κάνει μόλις το 12%, δηλαδή 70% λιγότεροι σε μισό αιώνα.
Η ΕΕ δεν έχει αρμοδιότητα στη στέγαση, οπότε κάνει στεγαστική πολιτική από την πλαϊνή πόρτα: ρυθμίζει το Airbnb ως ψηφιακή υπηρεσία. Το Airbnb όμως ανεβάζει τα ενοίκια λιγότερο από 2% σε επίπεδο πόλης και αισθητά μόνο σε λίγες γειτονιές όπου συγκεντρώνεται, ενώ η Ευρώπη χρειάζεται 2 εκατομμύρια νέα σπίτια τον χρόνο.
Η Νέα Υόρκη αγόρασε ένα φορτηγό (περίπου €530.000) που σβήνει με νερό υψηλής πίεσης τις παλιές διαγραμμίσεις, ώστε να ξαναβάφει γρηγορότερα δεκάδες δρόμους με νέες λεωφορειολωρίδες και ποδηλατοδρόμους.
Ο Chris Downey έχασε την όρασή του το 2008, μετά από 20 χρόνια ως αρχιτέκτονας, και από τότε σχεδιάζει κτίρια με τον ήχο και την υφή.
Αν μια πόλη από κυκλική γίνει ελαφρώς οβάλ, οι μετακινήσεις μακραίνουν περίπου 25%. Αν τα ψηλότερα κτίριά της πάνε από την περιφέρεια στο κέντρο, οι μετακινήσεις μικραίνουν έως και κατά ένα τέταρτο.
Στη Σιγκαπούρη, όπου το 96,5% των κατοίκων έχει smartphone και σε κάποιες ουρές για φαγητό μπορείς να παραγγείλεις μόνο με QR, μια δημοσιογράφος έζησε 48 ώρες χωρίς κινητό. Περίμενε να δυσκολευτεί όσο πουθενά αλλού και βρήκε το αντίθετο: με καλές πινακίδες, καλό μετρό και ασφαλείς δρόμους, μια από τις πιο ψηφιακές πόλεις του κόσμου αποδείχτηκε τελικά εύκολη στην πλοήγηση.
Στο Νέο Δελχί, 2 στις 3 γυναίκες δέχτηκαν παρενόχληση σε δημόσιο χώρο μέσα σε έναν χρόνο.
Στη Νέα Υόρκη, τα «streateries», δηλαδή τα τραπέζια εστιατορίων σε θέσεις στάθμευσης, έπεσαν από 12.000 στην πανδημία σε περίπου 1.600 σήμερα. Δεν τα έκλεισε η έλλειψη πελατών αλλά οι μόνιμοι κανόνες, με άδειες που κοστίζουν χιλιάδες και αργούν μήνες. Η πόλη τους χαλαρώνει ξανά και το Λονδίνο μοιράζει £500.000 για να ξαναβγούν τα τραπέζια στον δρόμο.
Illustration: Stephen Ashman/The Guardian
Βιώσιμη Κινητικότητα
Ο θόρυβος από δρόμους, τρένα και αεροπλάνα συνδέεται με 6.330 πρόωρους θανάτους από καρδιαγγειακά κάθε χρόνο στις ΗΠΑ. Μόλις πέντε ντεσιμπέλ λιγότερα σε κάθε γειτονιά θα έσβηναν το 39% της ζημιάς.
[📹] Κάθε επιβατικό τρένο στη Γαλλία από την πρώτη έως την τελευταία αναχώρηση.
Στη Σιγκαπούρη, μόνο το δικαίωμα να έχεις αυτοκίνητο για δέκα χρόνια κοστίζει πλέον πάνω από €89.000, και οι δημοπρασίες αυτών των αδειών έφεραν στο κράτος €5,9 δισ. σε έναν χρόνο. Το σύστημα κρατά τους δρόμους χωρίς μποτιλιάρισμα, αλλά έχει μια παρενέργεια: όποιος πληρώνει τόσα για ένα αυτοκίνητο, το οδηγεί σχεδόν όσο ένας Αμερικανός.
Στο Λονδίνο, 578 από τις 700 γραμμές λεωφορείων είναι πιο αργές από ό,τι πριν από δέκα χρόνια. Κάθε 10% χαμένης ταχύτητας διώχνει περίπου 6% των επιβατών, και οι μετακινήσεις επιβατών έχουν μειωθεί κατά 300 εκατ. τον χρόνο από το 2013, παρότι η πόλη απέκτησε σχεδόν ένα εκατομμύριο κατοίκους.
Σχεδόν ένα χιλιόμετρο της Oxford Street κλείνει για όλα τα οχήματα από τις 26 Οκτωβρίου (ακόμα και για τα λεωφορεία και τα ταξί).
Τεχνολογία
Η Google έτρεξε ένα πείραμα σε 10 αμερικανικές πόλεις: έστειλε λιγότερο από το 2% των διαδρομών του Google Maps σε εναλλακτικές λίγο πιο αργές (κατά 30 δευτερόλεπτα περίπου) μακριά από 100 μποτιλιαρισμένα σημεία, και η ταχύτητα σε αυτά τα σημεία ανέβηκε κατά 2%. Σε όλο το δίκτυο ο χρόνος διαδρομής έπεσε μόλις 0,7%.
Για χρόνια τα data centers χτίζονταν με συμφωνίες εμπιστευτικότητας και φοροαπαλλαγές δισεκατομμυρίων. Τώρα που οι ψηφοφόροι στις ΗΠΑ αντιδρούν και στις δύο πλευρές του πολιτικού φάσματος, η Microsoft υπόσχεται να πληρώνει ολόκληρο τον φόρο ακινήτων της, η Meta στήνει ταμείο $1 δισ. για τοπικές ανάγκες, η Βιρτζίνια επιβάλλει ειδικό φόρο ενέργειας και η Πενσυλβάνια ζητά τοπική έγκριση για κάθε νέο έργο.
Τα απορριμματοφόρα του Ντάλας έχουν πλέον κάμερες με AI που δίνουν «βαθμό υποβάθμισης» στα σπίτια. Έχουν ήδη εντοπίσει πιθανές παραβάσεις σε πάνω από 21.000 ακίνητα, από ψηλό γκαζόν μέχρι ξεθωριασμένες καμινάδες. Αναμενόμενα, οι περισσότερες βρίσκονται στις φτωχές γειτονιές στα νότια της πόλης.
Η πιο αξιόπιστη άμυνα της Χερσώνας απέναντι σε 5.500 επιθέσεις με drones την εβδομάδα δεν είναι κάποιο ακριβό σύστημα αλλά 220 χιλιόμετρα δίχτυα κρεμασμένα πάνω από τους δρόμους.
Η Praxis, το «ψηφιακό έθνος» με πιστωτική γραμμή περίπου €440 εκατ. από εταιρεία crypto, έψαξε χρόνια πού να χτίσει την πόλη του μετά-AI κόσμου, από την Ελλάδα μέχρι τη Γροιλανδία. Κατέληξε στην Ουρουγουάη, με μια κατά βάση μη δεσμευτική συμφωνία για να αγοράσει γη μέσα σε μια άλλη πόλη που χτίζεται ήδη: ο νέος πολιτισμός, προς το παρόν, είναι μια γειτονιά σε ξένο οικιστικό project.